Résiliation d'un contrat de bail – ce que vous devez savoir !

Tout locataire souhaitant résilier son contrat de bail doit impérativement le faire par écrit. Le législateur prévoit une résiliation écrite même en l'absence de contrat de bail écrit. Une résiliation orale ne suffit pas et n'est pas juridiquement valable.

Une autre erreur fréquente est le non-respect du délai de résiliation. Le bailleur doit recevoir la résiliation au plus tard le dernier jour avant le début du délai de résiliation. Il est vivement recommandé d'envoyer la résiliation par lettre recommandée. Cela vous protège en tant que locataire en cas de litige avec le bailleur.

Si vous préférez remettre la résiliation en main propre au bailleur, vous devriez impérativement apporter deux exemplaires. Vous faites signer les deux exemplaires par le bailleur. L'un reste chez le bailleur et vous reprenez le second. Cela sert à la protection mutuelle.

La signature doit être apposée par toutes les parties au contrat de bail. Cela inclut également le conjoint du locataire. Même s'il n'a pas signé le contrat de bail, il doit signer la résiliation. Que le couple ait des enfants ou non ne joue aucun rôle.

Il arrive régulièrement que des locataires soient contraints de déménager avant terme. Il n'est pas toujours possible de respecter le délai de résiliation. Dans ce cas, il existe la possibilité de trouver un repreneur qui reprendra le contrat de bail existant aux mêmes conditions. Dans les grandes villes comme Berne et Zurich, un repreneur adéquat se trouve rapidement. Le bailleur ne peut pas modifier le contrat existant. Si le locataire sortant ne trouve pas de repreneur, il doit continuer à payer le loyer jusqu'à la fin du délai de résiliation prévu dans le contrat de bail.

En cas de décès du locataire, les héritiers peuvent résilier soit selon le délai légal de trois mois pour les logements et six mois pour les locaux commerciaux, soit conformément aux dispositions du contrat de bail. Cela vaut aussi lorsque le contrat de bail a été conclu pour une durée plus longue. En cas de défauts graves de l'objet loué, une résiliation immédiate est possible. Si des motifs importants sont présents, une résiliation avec le délai légal pour une date choisie est également possible. Toutefois, les exigences relatives aux motifs de résiliation sont extrêmement strictes et rarement remplies.

Pour les logements meublés, il n'y a pas de dates de résiliation usuelles. Mais il faut noter que les logements meublés, tels que définis par le législateur, n'existent pratiquement pas. Quiconque vit en colocation et partage des espaces communs avec ses colocataires n'habite pas dans un logement meublé.

En cas de résiliation hors délai avec proposition d'un repreneur, celui-ci peut être refusé par le bailleur. Cependant, des motifs valables doivent être invoqués. Il est important que le repreneur soit acceptable. Cela signifie qu'il doit être solvable, disposé à reprendre le contrat de bail existant et correspondre à la communauté d'habitation.

Si votre bailleur est une régie immobilière, vous pouvez compter sur un délai de traitement allant jusqu'à deux semaines. S'il s'agit d'un particulier, la décision concernant votre repreneur proposé peut prendre jusqu'à un mois. Il est recommandé d'avoir plusieurs repreneurs potentiels sous la main. Cela augmente vos chances de succès. Si votre bailleur refuse votre repreneur proposé sans motif valable ou s'il prend un temps disproportionné pour traiter votre demande, vous êtes libéré du paiement du loyer. Il en va de même si votre repreneur proposé se désiste soudainement en raison d'une augmentation de loyer de la part du bailleur.

Dans certains cas, le bailleur souhaite résilier le bail de son locataire actuel. Les raisons en sont nombreuses. Pour ce faire, il doit utiliser des formulaires approuvés par le canton. Le cas échéant, la résiliation de la part du bailleur doit être motivée. Dans le cas contraire, la résiliation peut être considérée comme nulle du point de vue du législateur.

Les locataires disposent de 30 jours pour contester la résiliation auprès de l'autorité de conciliation. Le délai commence après la réception de la résiliation écrite. Dans certains cas, le bail peut être prolongé. Pour les logements, jusqu'à 4 ans, et pour les locaux commerciaux, jusqu'à 6 ans.

Si un couple marié ou les partenaires d'un partenariat enregistré vivent dans le logement, chaque partenaire doit recevoir la résiliation séparément. La même règle s'applique aux couples de même sexe. Dans le cas contraire, la résiliation est considérée comme nulle.

La date de résiliation est parfois confondue avec le moment où la lettre de résiliation est envoyée. Pour savoir quelles dates de résiliation s'appliquent dans votre cas concret, référez-vous à votre contrat de bail. Les informations nécessaires y figurent. Il arrive cependant que le bailleur ait oublié de les inscrire. Dans ce cas, les délais de résiliation usuels de votre localité s'appliquent.

Outre la date de résiliation, le délai de résiliation est d'une importance décisive. Pour les logements, il est d'au minimum 3 mois. Pour les locaux commerciaux, il est de 6 mois. Si vous souhaitez résilier votre logement pour le 31 décembre, vous devez donc envoyer la lettre de résiliation au plus tard fin septembre. Soit trois mois avant. Ce qui compte, c'est la date à laquelle le bailleur reçoit la lettre de résiliation. Ce n'est donc pas la date du cachet de la poste qui est déterminante, mais le jour de la réception par le bailleur ou le jour où le courrier est disponible au retrait à la poste.

Conseil : envoyez la lettre de résiliation au moins trois jours ouvrables avant le début du délai de résiliation.

En principe, une résiliation n'est pas révocable. Si vous souhaitez tout de même la révoquer, le bailleur doit donner son accord. De plus, cet accord devrait être consigné par écrit.

Avec cette checklist, vous vous assurez de ne rien oublier lors de la résiliation :