Le contrat de sous-location – comment réussir avec un sous-locataire !

Oui, la sous-location est autorisée en Suisse. Toutes les clauses d'un contrat de bail qui excluent la sous-location de logements ou de locaux commerciaux sont nulles. L'objet loué peut être sous-loué en totalité ou en partie par le locataire. Le locataire doit toutefois obtenir le consentement du bailleur. Il est difficile pour le bailleur de refuser ce consentement. L'art. 262 al. 2 CO contient l'essentiel. Le bailleur ne peut refuser son consentement que dans trois cas :

Les conjoints, les partenaires en concubinage et les proches parents peuvent emménager sans contrat de sous-location. Ils ne sont pas considérés comme sous-locataires. Ils ne peuvent emménager que si le logement n'est pas surpeuplé. Toutes les autres personnes sont des sous-locataires. Les coordonnées des nouveaux cohabitants doivent être communiquées au bailleur.

La sous-location devrait dans tous les cas être consignée par écrit dans un contrat. Les formalités de résiliation sont les mêmes que pour un contrat de bail normal. Il est recommandé de consigner par écrit les pièces utilisées exclusivement par le sous-locataire ainsi que toutes les pièces communes comme la cuisine et la salle de bain.

Les accords verbaux ne sont pas recommandés. En général, les contrats conclus oralement sont certes valables juridiquement. Toutefois, ils sont difficiles à prouver en cas de litige. Cela ne fonctionne que si les contrats verbaux sont conclus en présence de tiers. D'où notre conseil : concluez toujours les contrats de sous-location par écrit.

La loi suisse ne prescrit pas de forme concrète. Si vous souhaitez sous-louer votre logement, vous devriez de votre propre initiative fournir au bailleur toutes les informations importantes. Cela inclut les pièces concernées, le loyer, les coordonnées personnelles, etc. De plus, vous devriez communiquer le projet par écrit.

Si aucun des trois motifs de refus mentionnés ci-dessus ne s'applique, le bailleur doit consentir à la sous-location. S'il répond néanmoins par une résiliation écrite, vous pouvez vous adresser à l'autorité de conciliation et contester la résiliation du contrat de bail comme abusive. Important : si vous prévoyez de quitter votre logement totalement ou temporairement pendant la sous-location, vous devriez impérativement habiliter une personne de confiance à engager les démarches juridiques dans les délais.

Non. Vous ne pouvez sous-louer que si vous pouvez démontrer de manière crédible que vous pourriez éventuellement revenir un jour dans le logement.

Outre un conflit, vous risquez la résiliation de la part de votre bailleur.

Le sous-loyer doit être dans un rapport objectivement justifiable et approprié avec le loyer principal. La surface utilisée par le sous-locataire peut servir de base de calcul. Les frais pour les pièces communes comme la salle de bain et la cuisine doivent être pris en compte.

Un supplément peut être facturé pour les meubles utilisés. Celui-ci devrait se baser sur la durée de vie et la valeur des meubles. Des majorations pour les frais d'électricité et autres frais comme le téléphone ou la télévision peuvent naturellement aussi être appliquées. Important : en règle générale, le locataire principal peut demander au maximum 10 % de plus que ce qu'il paie lui-même. Pour les logements meublés, c'est au maximum 20 %.

La caution peut s'élever au maximum à trois mois de sous-loyer. Dans tous les cas, la caution doit être déposée sur un compte de garantie spécial. Ce compte doit être au nom du sous-locataire. Alternativement, une assurance garantie de loyer peut être utilisée. Lisez aussi notre article sur la garantie de loyer en colocation.

Lorsque le locataire principal résilie son logement, il doit au préalable résilier également le rapport de sous-location. De manière similaire à une résiliation extraordinaire, le locataire principal peut proposer les sous-locataires comme nouveaux locataires. Le bailleur n'est cependant pas obligé de les accepter.

Pour un sous-locataire, le locataire principal est le bailleur. En conséquence, le sous-locataire doit remplir envers le locataire principal les mêmes droits et obligations que le locataire principal envers son bailleur.

Le locataire principal conserve tous ses droits et obligations même en cas de sous-location. De plus, le locataire principal doit aussi payer le loyer si ses sous-locataires sont en retard de paiement. Un autre point est la responsabilité pour les dommages causés par le sous-locataire. Même si le sous-locataire cause des dommages, le locataire principal en est responsable. En outre, le locataire principal garantit à son bailleur que l'objet loué est utilisé par les sous-locataires de la manière prévue. Vis-à-vis du bailleur, le locataire principal reste toujours l'interlocuteur. Même si le locataire principal se trouve à l'autre bout du monde, il reste responsable du respect du contrat de bail et du paiement régulier du loyer.

Toutefois, les sous-locataires ont la possibilité de se faire établir une procuration par leur locataire principal afin de pouvoir s'adresser directement au bailleur pour d'éventuels travaux de remise en état.

Tout comme entre le bailleur et le locataire principal, le délai de résiliation légal s'applique entre le locataire principal et le sous-locataire. Pour les logements, il est de 3 mois. Pour les locaux commerciaux, il est de 6 mois et pour les chambres meublées, le délai est de 2 semaines. Il faut noter que le sous-locataire doit utiliser le formulaire officiel pour la résiliation.

Le sous-locataire dispose vis-à-vis du locataire principal des mêmes possibilités qu'entre locataire principal et bailleur. Il est donc possible, en cas de doute, de saisir l'autorité de conciliation. Il existe toutefois une restriction : lorsque le bailleur résilie le bail du locataire principal, la durée de location du sous-locataire ne peut pas être prolongée au-delà de la date de résiliation. Une prolongation n'est possible que dans des cas exceptionnels.