Dégâts des locataires lors du déménagement – ce qu'il faut savoir

Le Code des obligations (CO) réglemente la manière dont un objet doit être restitué. La question de savoir quand le bailleur peut garder la garantie de loyer est étroitement liée à ce sujet. Selon l'art. 267 al. 1 CO, l'objet doit être restitué dans « l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat ». Toutefois, l'interprétation de l'usage conforme n'est pas toujours simple. Pour simplifier les choses, l'Association suisse des locataires (ASLOCA) et l'Association suisse des propriétaires fonciers (APF) ont élaboré un tableau paritaire de la durée de vie. Différentes durées de vie y sont attribuées aux différents objets.

Vous avez habité cinq ans dans un appartement. Lors de votre déménagement, les joints en silicone de la salle de bain présentent des signes d'usure évidents et la plaque vitrocéramique ne fonctionne plus correctement et devrait être renouvelée. Le bailleur constate qu'il a renouvelé les joints de la salle de bain pour la dernière fois il y a environ onze ans et que la cuisine a maintenant près de 15 ans. Dans ce cas, il s'agit d'une usure due à un usage normal et vous n'avez pas, en tant que locataire, à payer les frais de remise en état.

Vous avez emménagé dans un appartement dont la salle de bain venait d'être rénovée. Lors de votre déménagement après sept ans, le bailleur constate que la cuvette des WC est fissurée. Comme la durée de vie normale d'une cuvette de WC peut atteindre 20 ans, vous devez participer aux frais de réparation. En tant que locataire, vous ne prenez toutefois en charge que les coûts de la valeur résiduelle. Cela signifie que vous payez environ un tiers et le bailleur deux tiers des coûts.

Les petites réparations – le petit entretien – sont toujours à la charge du locataire. Et cela vaut aussi bien pendant la durée de l'occupation de l'appartement qu'au moment du déménagement. Le petit entretien comprend les réparations qui peuvent être effectuées sans connaissances spécialisées. La limite de coût communément admise est de 150 CHF. Par exemple, le remplacement d'une vis desserrée ou le graissage de charnières. De plus, en tant que locataire, vous devez également prendre en charge les petites pièces comme une nouvelle grille pour le four ou un nouveau filtre pour la hotte aspirante.

Si un objet n'a pas encore atteint sa durée de vie et a été endommagé par le locataire, celui-ci ne doit pas payer le prix du neuf. On calcule la valeur résiduelle. La formule est simple : Valeur résiduelle = (durée de vie restante ÷ durée de vie totale) × prix du neuf.

Exemple : Un sol stratifié a une durée de vie de 15 ans et a été endommagé par le locataire 10 ans après sa pose. Le prix du neuf pour le sol est de CHF 3'000. Le locataire ne doit payer que la valeur résiduelle : (5 ÷ 15) × CHF 3'000 = CHF 1'000. Le reste est à la charge du bailleur.

La remise de l'appartement est le moment décisif. Tous les défauts et dommages sont consignés dans le procès-verbal de remise. Il est donc essentiel pour les locataires d'être présents lors de la remise et de vérifier soigneusement le procès-verbal.

Le bailleur ne doit restituer la garantie de loyer que lorsque le locataire a satisfait à toutes les créances en suspens. Si aucun dommage n'est constaté lors de la remise de l'appartement, le bailleur doit restituer la garantie de loyer dans un délai de 30 jours. En cas de dommages, la garantie peut être retenue jusqu'à un an. Si le bailleur n'a pas réussi à réparer les dommages dans un délai d'un an, il doit restituer intégralement la garantie au locataire. Il en va de même pour une assurance garantie de loyer. Celle-ci doit alors également être résiliée. D'ailleurs, si le locataire et le bailleur ne parviennent pas à se mettre d'accord, la charge de la preuve incombe toujours au bailleur.