Garantie de loyer05. Juni 2026|

Quand le bailleur peut-il garder la garantie de loyer ?

Dans quels cas le bailleur peut-il retenir la garantie de loyer ? Droits et obligations pour les locataires et les bailleurs en Suisse.

La garantie de loyer doit protéger le bailleur – mais cela ne signifie pas qu'il peut simplement la garder. Dans la pratique, des litiges surviennent régulièrement quant à savoir si le bailleur est en droit de retenir tout ou partie de la garantie. Dans cet article, nous clarifions quels sont les droits et obligations des deux parties.

La garantie de loyer est la propriété du locataire

Une idée fausse très répandue : la garantie de loyer n'appartient pas au bailleur. Elle reste la propriété du locataire et n'est déposée qu'à titre de sûreté. C'est pourquoi la garantie doit, conformément à l'art. 257e CO, être déposée sur un compte bloqué auprès d'une banque au nom du locataire. Le bailleur ne peut pas y accéder sans autre.

Ce n'est que si des prétentions justifiées existent et que le locataire y consent – ou qu'un tribunal l'ordonne – que le bailleur peut accéder à la garantie.

Motifs légitimes de rétention de la garantie

Le bailleur peut retenir tout ou partie de la garantie de loyer si l'un des motifs suivants est présent :

Arriérés de loyer : si le locataire a des arriérés de loyer, le bailleur peut les compenser avec la garantie.
Dommages dépassant l'usure normale : les dommages à l'objet loué qui dépassent l'usure normale peuvent être revendiqués par le bailleur. Le tableau paritaire de la durée de vie sert de référence.
Charges impayées : jusqu'au décompte définitif des charges, le bailleur peut retenir une partie raisonnable de la garantie.
Frais de nettoyage : si l'appartement n'est pas restitué dans un état conforme au contrat, le bailleur peut faire valoir des frais de nettoyage.

Ce que le bailleur n'a pas le droit de faire

Le bailleur ne peut pas simplement retenir la garantie de manière forfaitaire. Il doit chiffrer et justifier ses prétentions concrètement. Les pratiques suivantes sont inadmissibles :

Déductions pour usure normale : les traces d'utilisation résultant d'un usage conforme sont à la charge du bailleur.
Déductions sans justificatifs : chaque prétention doit être étayée par une facture ou un devis.
Déductions forfaitaires : les retenues forfaitaires sans détail précis ne sont pas admissibles.
Déductions pour des objets ayant dépassé leur durée de vie : si, par exemple, un tapis a 10 ans et a atteint sa durée de vie, le bailleur ne peut pas en demander le remplacement au locataire.

Le rôle du tableau paritaire de la durée de vie

Le tableau paritaire de la durée de vie de l'Association suisse des locataires est l'instrument central pour l'évaluation des dégâts des locataires. Il fixe pour presque tous les éléments d'un appartement – de la peinture murale au revêtement de sol en passant par les appareils de cuisine – une durée de vie prévisible.

Exemple : si un sol stratifié a une durée de vie de 15 ans et est endommagé après 12 ans, le locataire ne doit supporter que la valeur résiduelle de 3/15 du prix du neuf. Après 15 ans, le bailleur serait seul responsable du remplacement.

Délais et procédure pour les bailleurs

Le bailleur doit agir rapidement : les défauts doivent être consignés dans le procès-verbal lors de la remise de l'appartement. Les défauts cachés découverts ultérieurement doivent être signalés sans délai après leur découverte. Si le bailleur manque à cette obligation de signalement, il perd ses droits.

En outre, le bailleur doit faire valoir ses prétentions en justice dans un délai d'un an après la fin du bail, faute de quoi la garantie est automatiquement versée au locataire. Consultez à ce sujet notre guide étape par étape pour récupérer la garantie de loyer.

Comment une assurance garantie de loyer peut aider

Avec une assurance garantie de loyer de goCaution, votre argent n'est pas bloqué sur un compte bloqué. En cas de prétentions justifiées, l'assurance prend en charge le paiement au bailleur. De plus, vous bénéficiez d'un service de médiation professionnel qui intervient en cas de litige entre locataire et bailleur.

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