Cauzione d'affitto14. März 2026|

Quando il locatore puo trattenere la cauzione d'affitto?

In quali casi il locatore puo trattenere la cauzione d'affitto? Diritti e obblighi per inquilini e locatori in Svizzera.

La cauzione d'affitto serve a tutelare il locatore, ma cio non significa che possa semplicemente trattenerla. Nella pratica, sorgono regolarmente controversie sulla legittimita del locatore a trattenere parti della cauzione. In questo articolo facciamo chiarezza sui diritti e gli obblighi di entrambe le parti.

La cauzione d'affitto e proprieta dell'inquilino

Un malinteso molto diffuso: la cauzione d'affitto non appartiene al locatore. Rimane proprieta dell'inquilino e viene semplicemente depositata come garanzia. Per questo motivo, conformemente all'art. 257e CO, la cauzione deve essere depositata su un conto vincolato presso una banca a nome dell'inquilino. Il locatore non puo accedervi liberamente.

Solo se esistono crediti giustificati e l'inquilino acconsente, o se un tribunale lo ordina, il locatore puo accedere alla cauzione.

Motivi legittimi per trattenere la cauzione

Il locatore puo trattenere la cauzione d'affitto in tutto o in parte se sussiste uno dei seguenti motivi:

Affitti arretrati: se l'inquilino ha affitti arretrati, il locatore puo saldarli con la cauzione.
Danni che vanno oltre la normale usura: i danni all'immobile che superano la normale usura possono essere fatti valere dal locatore. Come riferimento serve la tabella paritetica della durata di vita.
Spese accessorie in sospeso: fino al conteggio definitivo delle spese accessorie, il locatore puo trattenere una parte ragionevole della cauzione.
Costi di pulizia: se l'appartamento non viene restituito in stato conforme al contratto, il locatore puo far valere i costi di pulizia.

Cosa il locatore non puo fare

Il locatore non puo trattenere la cauzione in modo forfettario. Deve quantificare e documentare i propri crediti in modo concreto. Non sono ammessi:

Deduzioni per usura normale: le tracce d'uso derivanti da un utilizzo conforme sono a carico del locatore.
Deduzioni senza giustificativi: ogni credito deve essere documentato con una fattura o un preventivo.
Deduzioni forfettarie: deduzioni forfettarie senza una ripartizione dettagliata non sono ammesse.
Deduzioni per oggetti che hanno superato la loro durata di vita: se ad esempio un tappeto ha 10 anni e ha raggiunto la sua durata di vita, il locatore non puo chiedere all'inquilino la sostituzione.

Il ruolo della tabella paritetica della durata di vita

La tabella paritetica della durata di vita dell'Associazione svizzera degli inquilini e lo strumento centrale per la valutazione dei danni dell'inquilino. Stabilisce per quasi tutte le componenti di un appartamento - dalla tinteggiatura al rivestimento del pavimento fino agli elettrodomestici - una durata di vita attesa.

Esempio: se un pavimento in laminato ha una durata di vita di 15 anni e viene danneggiato dopo 12 anni, l'inquilino deve sostenere solo il valore residuo di 3/15 del prezzo del nuovo. Dopo 15 anni, il locatore sarebbe l'unico responsabile della sostituzione.

Termini e procedure per i locatori

Il locatore deve agire rapidamente: i difetti devono essere registrati nel verbale di consegna al momento della consegna dell'appartamento. I difetti nascosti, scoperti solo successivamente, devono essere segnalati immediatamente dopo la scoperta. Se il locatore non adempie a questo obbligo di segnalazione, perde i propri diritti.

Inoltre, il locatore deve far valere i propri crediti per via giudiziaria entro un anno dalla fine del rapporto di locazione, altrimenti la cauzione viene automaticamente versata all'inquilino. Leggete a questo proposito la nostra guida passo dopo passo per il recupero della cauzione d'affitto.

Come un'assicurazione garanzia d'affitto puo aiutare

Con un'assicurazione garanzia d'affitto di goCaution, il vostro denaro non viene bloccato su un conto vincolato. In caso di crediti giustificati, l'assicurazione si assume il pagamento al locatore. Inoltre, beneficiate di un servizio professionale di mediazione che interviene in caso di controversie tra inquilino e locatore.

Cauzione d'affitto14. März 2026

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