Danni dell'inquilino al momento del trasloco: cosa bisogna sapere

Il Codice delle obbligazioni (CO) disciplina le modalita di restituzione di un bene. Anche la questione di quando il locatore puo trattenere la cauzione d'affitto e strettamente legata a questo tema. Secondo l'art. 267 cpv. 1 CO, il bene deve essere restituito «nello stato risultante da un uso conforme al contratto». Tuttavia, l'interpretazione dell'uso conforme non e sempre semplice. Per semplificare le cose, l'Associazione svizzera degli inquilini (ASI) e l'Associazione svizzera dei proprietari fondiari (APF) hanno elaborato una tabella paritetica della durata di vita. In questa tabella, a diversi oggetti sono assegnate diverse durate di vita.

Avete abitato in un appartamento in affitto per cinque anni. Al momento del trasloco, i giunti in silicone del bagno presentano evidenti segni di usura e anche il piano cottura in vetroceramica non funziona piu correttamente e dovrebbe essere sostituito. Il locatore constata di aver rinnovato i giunti del bagno per l'ultima volta circa undici anni fa e che la cucina ha ormai quasi 15 anni. In questo caso si tratta di usura dovuta all'uso conforme e voi, in qualita di inquilini, non dovete sostenere i costi di riparazione.

Avete occupato un appartamento in cui il bagno era stato appena rinnovato. Al momento del trasloco, dopo sette anni, il locatore constata che il WC e incrinato. Poiche la durata di vita normale di un WC e fino a 20 anni, dovete partecipare ai costi di riparazione. Tuttavia, in qualita di inquilini, sostenete solo i costi per il valore residuo. Cio significa che pagate circa un terzo e il locatore si assume due terzi dei costi.

Per le piccole riparazioni - la cosiddetta piccola manutenzione - deve sempre provvedere l'inquilino. E cio vale sia durante il periodo in cui abita nell'appartamento, sia al momento del trasloco. La piccola manutenzione comprende riparazioni che possono essere eseguite senza competenze tecniche specifiche. Come limite di costo si sono affermati 150 CHF. Esempi sono la sostituzione di una vite allentata, la lubrificazione delle cerniere. Inoltre, in qualita di inquilini, dovete sostenere anche i costi per piccole parti come una nuova griglia per il forno o un nuovo filtro per la cappa aspirante.

Se un oggetto non ha ancora raggiunto la sua durata di vita ed e stato danneggiato dall'inquilino, quest'ultimo non deve pagare l'intero prezzo del nuovo. Viene invece calcolato il cosiddetto valore attuale. La formula e semplice: Valore residuo = (durata di vita residua / durata di vita totale) x prezzo del nuovo.

Esempio: un pavimento in laminato ha una durata di vita di 15 anni ed e stato danneggiato dall'inquilino 10 anni dopo la posa. Il prezzo del nuovo per il pavimento e di CHF 3'000. L'inquilino deve pagare solo il valore residuo: (5 / 15) x CHF 3'000 = CHF 1'000. Il resto e a carico del locatore.

La consegna dell'appartamento e il momento decisivo. Tutti i difetti e i danni vengono registrati nel verbale di consegna. Per gli inquilini e quindi essenziale essere presenti alla consegna e verificare attentamente il verbale.

Il locatore deve rimborsare la cauzione d'affitto solo quando l'inquilino ha soddisfatto tutti i crediti in sospeso. Se alla consegna dell'appartamento non vengono riscontrati danni, il locatore deve rimborsare la cauzione entro 30 giorni. In caso di danni, la cauzione puo essere trattenuta fino a un anno. Se il locatore non e riuscito a riparare i danni entro un anno, deve restituire integralmente la cauzione all'inquilino. Lo stesso vale per un'assicurazione garanzia d'affitto, che deve essere rescissa. A proposito: se inquilino e locatore non riescono a trovare un accordo, l'onere della prova spetta sempre al locatore.