Il contratto di sublocazione - come riuscire con un subinquilino!

Si, la sublocazione e autorizzata in Svizzera. Tutte le clausole in un contratto di locazione che escludono la sublocazione di alloggi o locali commerciali sono nulle. L'immobile puo essere subaffittato in tutto o in parte dall'inquilino. A tale scopo, l'inquilino deve ottenere il consenso del locatore. E difficile per il locatore rifiutare questo consenso. L'art. 262 cpv. 2 CO disciplina l'essenziale. Il locatore puo rifiutare il consenso solo in tre casi:

Coniugi, partner di concubinato e parenti stretti possono trasferirsi senza contratto di sublocazione. Non sono considerati subinquilini. Possono trasferirsi solo se l'appartamento non e sovraffollato. Tutti gli altri sono subinquilini. I dati personali dei nuovi coinquilini devono essere comunicati al locatore.

La sublocazione deve essere in ogni caso fissata per iscritto in un contratto. Le formalita di disdetta sono le stesse di un normale contratto di locazione. Si raccomanda di indicare per iscritto i locali utilizzati esclusivamente dal subinquilino, nonche tutti i locali utilizzati in comune come cucina e bagno.

Gli accordi verbali non sono consigliati. In generale, i contratti conclusi verbalmente sono giuridicamente validi. Tuttavia, in caso di controversia sono difficili da provare. Funziona solo se i contratti verbali vengono conclusi in presenza di terzi. Per questo il nostro consiglio: stipulate sempre i contratti di sublocazione per iscritto.

La legge svizzera non prescrive una forma specifica. Se desiderate subaffittare il vostro appartamento, dovreste fornire spontaneamente al locatore tutte le informazioni importanti. Tra queste rientrano i locali interessati, l'affitto, i dati personali, ecc. Inoltre, dovreste comunicare il progetto per iscritto.

Se nessuno dei tre motivi di rifiuto sopra menzionati si applica, il locatore deve acconsentire alla sublocazione. Se risponde comunque con una disdetta scritta, potete rivolgervi all'autorita di conciliazione e contestare la disdetta come abusiva. Importante: se avete intenzione di trasferirvi totalmente o temporaneamente mentre subaffittate il vostro appartamento, dovreste assolutamente dare procura a una persona di fiducia per poter avviare azioni legali entro i termini.

No. Potete subaffittare solo se potete dimostrare credibilmente che potreste eventualmente tornare nell'appartamento in futuro.

Oltre a un conflitto, rischiate la disdetta da parte del vostro locatore.

L'affitto di sublocazione deve essere in un rapporto ragionevole e oggettivamente giustificabile con l'affitto principale. Come base di calcolo si puo utilizzare la superficie utilizzata dal subinquilino. Vanno inclusi anche i costi per i locali utilizzati in comune come bagno e cucina.

Per i mobili utilizzati puo essere applicato un supplemento. Questo dovrebbe basarsi sulla durata di vita e sul valore dei mobili. Naturalmente possono essere applicati anche supplementi per i costi dell'elettricita e altre spese come telefono o televisione. Importante: in generale, l'inquilino principale puo chiedere al massimo il 10% in piu di affitto rispetto a quanto paga lui stesso. Per gli appartamenti ammobiliati, il supplemento e al massimo del 20%.

La cauzione puo ammontare al massimo a tre mensilita dell'affitto di sublocazione. In ogni caso, la cauzione deve essere depositata su un apposito conto cauzionale. Questo conto deve essere intestato al subinquilino. In alternativa, si puo anche utilizzare un'assicurazione garanzia d'affitto. Leggete anche il nostro articolo sulla cauzione d'affitto in convivenza.

Quando l'inquilino principale disdice il suo appartamento, deve prima disdire anche il rapporto di sublocazione. Come per una disdetta straordinaria, l'inquilino principale puo proporre i subinquilini come nuovi inquilini. Il locatore non e tuttavia obbligato ad accettarli.

Per un subinquilino, l'inquilino principale e il locatore. Di conseguenza, il subinquilino deve adempiere nei confronti dell'inquilino principale gli stessi diritti e obblighi che l'inquilino principale ha nei confronti del suo locatore.

L'inquilino principale mantiene tutti i suoi diritti e obblighi anche in caso di sublocazione. Inoltre, l'inquilino principale deve continuare a pagare l'affitto anche se i suoi subinquilini sono in ritardo con i pagamenti. Un altro punto riguarda la responsabilita per i danni causati dal subinquilino. Anche se il subinquilino causa danni, l'inquilino principale ne e responsabile. Inoltre, l'inquilino principale garantisce al locatore che l'immobile viene utilizzato dai subinquilini nel modo previsto. L'inquilino principale resta sempre l'interlocutore del locatore. Anche se l'inquilino principale si trova dall'altra parte del mondo, resta responsabile del rispetto del contratto di locazione e del pagamento regolare dell'affitto.

Tuttavia, i subinquilini hanno la possibilita di farsi rilasciare una procura dall'inquilino principale per potersi rivolgere direttamente al locatore in caso di eventuali lavori di riparazione.

Come tra locatore e inquilino principale, anche tra inquilino principale e subinquilino vale il termine di disdetta legale. Per gli alloggi e di 3 mesi. Per i locali commerciali sono 6 mesi e per le camere ammobiliate il termine e di 2 settimane. Va notato che il subinquilino deve utilizzare il formulario ufficiale per la disdetta.

Il subinquilino ha nei confronti dell'inquilino principale le stesse possibilita che esistono tra inquilino principale e locatore. In caso di dubbio e quindi possibile anche rivolgersi all'autorita di conciliazione. C'e tuttavia una limitazione: se il locatore disdice il contratto all'inquilino principale, la durata della locazione del subinquilino non puo essere prorogata oltre la data di disdetta. Una proroga e possibile solo in casi eccezionali.

La questione non puo essere risolta in modo univoco. In alcuni casi e possibile, in altri no. Raccomandiamo pertanto di consultare il locatore.